🏠 Financiamento Imobiliário Passo a Passo
Passo a passo
Descubra quanto de parcela cabe no seu orçamento
Os bancos limitam a prestação a 30% da renda familiar bruta. Esse é o teto do banco, não necessariamente o seu: contar com o limite cheio deixa pouca margem para imprevistos num contrato que dura décadas.
Calcular: Prestação Máxima por Renda →Escolha entre SAC e Price
No SAC a amortização é constante e as parcelas caem com o tempo — começa mais caro e termina mais barato, pagando menos juros no total. Na Price a parcela é fixa, o que facilita o planejamento, mas o custo total é maior. Num financiamento longo a diferença passa facilmente de dezenas de milhares de reais.
Calcular: Tabela Price vs SAC →Some os custos que não estão no anúncio
ITBI (2% a 3% conforme o município), escritura e registro somam algo entre 4% e 5% do valor do imóvel — pagos à vista, no ato. Num imóvel de R$ 400 mil, são cerca de R$ 18 mil que não entram no financiamento.
Calcular: Custos Totais de Compra →Use o FGTS na entrada
O FGTS pode compor a entrada em imóveis de até R$ 2,25 milhões (limite do SFH, elevado pela Resolução CMN 5.255/2025). Exige 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS e não ter outro imóvel no município.
Calcular: FGTS no Financiamento →Planeje as amortizações
Amortizar antecipadamente é uma das poucas operações financeiras com ganho garantido: você economiza exatamente a taxa do contrato. Você escolhe reduzir o prazo (economiza mais juros) ou a parcela (alivia o mês). O FGTS pode ser usado a cada 2 anos para amortizar.
Calcular: Amortização Extraordinária →Compare com continuar alugando
Nem sempre comprar vence. Se o aluguel é baixo em relação ao preço do imóvel e você investiria a diferença, a conta pode virar. Vale fazer a comparação com os seus números antes de decidir.
Calcular: Financiar vs Alugar →Para fechar
Simule com o simulador completo de financiamento depois de passar pelas etapas acima. E compare o CET — não a taxa nominal — entre pelo menos três bancos: seguros e tarifas variam bastante e mudam o custo real do contrato.
Perguntas frequentes
Qual o valor mínimo de entrada?
Em geral 20% do valor do imóvel, embora alguns programas aceitem menos. Quanto maior a entrada, menor o saldo financiado e menos juros no total.
SAC ou Price: qual escolher?
SAC paga menos juros no total e é melhor para quem suporta as parcelas iniciais mais altas. Price tem parcela fixa e facilita o planejamento, mas custa mais ao final.
Posso usar o FGTS para comprar qualquer imóvel?
Não. O imóvel precisa ser residencial, urbano, estar no município onde você mora ou trabalha, valer até R$ 2,25 milhões, e você não pode ter outro imóvel na mesma cidade.
O que é o CET e por que ele importa mais que a taxa?
O Custo Efetivo Total inclui juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração e tarifas. É sempre maior que a taxa anunciada e é o único número que permite comparar propostas de bancos diferentes de forma justa.
Quais seguros são obrigatórios no financiamento?
Dois: o MIP, que quita a dívida em caso de morte ou invalidez do comprador, e o DFI, que cobre danos físicos ao imóvel. Ambos são cobrados mensalmente sobre o saldo devedor e entram no CET.
Posso transferir meu financiamento para outro banco?
Sim, é a portabilidade de crédito, garantida por lei. O banco atual tem que fornecer o saldo devedor e não pode cobrar por isso. Vale a pena quando a diferença de taxa compensa os custos de cartório da transferência.
O que acontece se eu atrasar as parcelas?
Multa de 2%, juros de mora e negativação. A partir de três parcelas em atraso o banco pode iniciar a execução extrajudicial, que leva o imóvel a leilão. Renegociar antes de chegar a esse ponto é sempre mais barato.
Qual a diferença entre SFH e SFI?
O SFH usa recursos da poupança e do FGTS, tem teto de valor do imóvel e taxa limitada por lei — é o mais barato. O SFI não tem esses limites nem esses tetos, atende imóveis mais caros e cobra taxa livre de mercado.
Vale a pena dar entrada maior?
Quase sempre. Cada real de entrada elimina um real de saldo financiado e todos os juros que incidiriam sobre ele ao longo de décadas. A comparação certa é entre a taxa do financiamento e o que esse dinheiro renderia investido — e a taxa costuma ganhar.
Posso comprar imóvel na planta financiado?
Pode, mas o financiamento bancário só começa na entrega das chaves. Até lá você paga diretamente à construtora, com correção pelo INCC, que costuma subir mais que a inflação geral. Esse período precisa entrar no seu planejamento.
Conteúdo revisado em 26/08/2026. Os valores usados nas calculadoras são mantidos em um arquivo central e conferidos contra as fontes oficiais a cada atualização legislativa.