🏠 Calculadora de Financiamento Imobiliário
Simule seu financiamento completo: SAC, PRICE, parcelas, juros e todos os custos - planilha detalhada!
🏡 Dados do Financiamento:
💡 Exemplos práticos:
💡 Dica: SAC tem parcelas maiores no início, mas menor custo total. PRICE tem parcela fixa!
🤔 Como Funciona o Financiamento Imobiliário?
Financiamento imobiliário é o empréstimo bancário para comprar sua casa! 🏠
O banco paga o imóvel e você paga de volta em parcelas ao longo de 15 a 35 anos com juros! 📊
🧮 Como Funciona na Prática:
1. Você dá entrada (20% a 30%)
2. Banco financia o restante (70% a 80%)
3. Você paga parcelas mensais (juros + amortização)
4. Imóvel fica em garantia até quitar
É usado por milhões de brasileiros para realizar o sonho da casa própria! 🇧🇷
📊 SAC vs PRICE: Qual Sistema Escolher?
Os dois sistemas oficiais no Brasil têm características bem diferentes! Entenda: 👀
Sistema SAC
Amortização Constante: Amortiza valor fixo todo mês, juros sobre saldo devedor
✅ Vantagens: Menor custo total, parcelas diminuem
❌ Desvantagens: Parcelas altas no início
Sistema PRICE
Prestação Fixa: Parcela igual durante todo prazo, amortização cresce
✅ Vantagens: Parcela previsível, facilita orçamento
❌ Desvantagens: Maior custo total de juros
Seguro DFI
Obrigatório: Morte e Invalidez Permanente
Proteção: Família não perde o imóvel
Custo: 0,3% a 0,8% ao ano do saldo devedor
Custos Extras
Taxa Administração: R$ 10 a R$ 30 mensais
Avaliação: R$ 300 a R$ 1.000 (única vez)
Registro: 1% a 2% do valor financiado
Programas Disponíveis
SBPE: Bancos privados, imóveis até R$ 1,5M
SFI: Imóveis acima R$ 1,5M
FGTS: Caixa/BB, melhores condições
Casa Verde e Amarela
Substituiu: Minha Casa Minha Vida
Renda: Até R$ 7.000 família
Subsídio: Até R$ 55.000 de desconto
📋 Exemplo Prático: Casa de R$ 400.000 🏠
Família quer financiar casa de R$ 400.000 com entrada de R$ 80.000. Vamos comparar SAC vs PRICE! 🤔
🏠 Situação: R$ 400.000 (entrada R$ 80.000) - 30 anos, 10,5% a.a.
1. Dados do Financiamento
Valor do imóvel: R$ 400.000
Entrada (20%): R$ 80.000
Valor financiado: R$ 320.000
Prazo: 30 anos (360 meses)
Taxa: 10,5% a.a. (0,875% a.m.)
2. Sistema SAC
Amortização mensal: R$ 320.000 ÷ 360 = R$ 888,89
1ª parcela: R$ 888,89 + R$ 2.800 = R$ 3.688,89
Última parcela: R$ 888,89 + R$ 7,78 = R$ 896,67
Total de juros: R$ 168.400
3. Sistema PRICE
Parcela fixa: R$ 2.805,65
1ª parcela: R$ 25,65 (amortização) + R$ 2.800 (juros)
Última parcela: R$ 2.781,29 (amortização) + R$ 24,36 (juros)
Total de juros: R$ 210.034
4. Comparação Final
SAC total: R$ 488.400 (economia de R$ 41.634)
PRICE total: R$ 530.034
Diferença: 8,5% a mais no PRICE
✅ Recomendação: SAC economiza R$ 41.634!
Se a família conseguir pagar a 1ª parcela alta do SAC, economizará R$ 41.634 em juros! 💰
💡 Como Conseguir Seu Financiamento Aprovado
Estratégias comprovadas para conseguir a aprovação e as melhores condições: 🚀
📊 Score de Crédito
Score 700+: Essencial
Quite todas as pendências no SPC/Serasa
Use cartão responsavelmente por 6 meses
💼 Comprove Renda
3 holerites + carteira: CLT
Decore + extratos: Autônomos
Mínimo 2 anos na mesma empresa
💰 Entrada Robusta
30% ou mais: Melhor aprovação
Use FGTS se possível
Menos risco para o banco = melhores condições
🏦 Relacionamento Bancário
Cliente do banco: Vantagem
Concentre conta salário e movimentação
Use produtos do banco (cartão, etc.)
📄 Documentação
Organize tudo: Acelera aprovação
IR últimos 3 anos
Extratos bancários 6 meses
🧮 Nossa Calculadora
Simule antes de procurar o banco!
Compare SAC vs PRICE para sua situação.
📝 Passo a Passo do Financiamento
Processo completo desde a simulação até a assinatura: ⚠️
1️⃣ Simulação e Pré-Aprovação
• Simule online (como nesta calculadora)
• Vá ao banco com documentos básicos
• Obtenha pré-aprovação (5-15 dias)
• Defina valor máximo e condições
2️⃣ Busca do Imóvel
• Procure imóvel dentro do valor aprovado
• Verifique documentação do imóvel
• Negocie preço e condições
• Faça proposta por escrito
3️⃣ Avaliação Bancária
• Banco agenda avaliação do imóvel
• Avaliador visita o imóvel (R$ 300-1000)
• Banco aprova valor final (5-10 dias)
• Confirma condições do financiamento
4️⃣ Aprovação Final
• Entregue documentação completa
• Banco faz análise de crédito final
• Aprovação final (10-20 dias)
• Assinatura do contrato
5️⃣ Assinatura e Registro
• Assinatura no cartório (você + vendedor)
• Pagamento de taxas de registro
• Banco libera valor para vendedor
• Imóvel registrado em seu nome
6️⃣ Primeira Parcela
• 1ª parcela vence 30 dias após assinatura
• Configure débito automático
• Receba as chaves do imóvel
• Parabéns! Casa própria conquistada! 🎉
⏰ Tempo Total do Processo:
30 a 60 dias desde a simulação até receber as chaves. Tenha paciência e organize bem os documentos para acelerar!
❓ Perguntas Frequentes sobre Financiamento Imobiliário
Qual a diferença entre SAC e PRICE no financiamento?
SAC (Sistema de Amortização Constante): Parcelas decrescentes, maior economia total. Amortiza valor fixo mensalmente.
PRICE (Tabela Price): Parcelas fixas, mais previsibilidade. Amortização cresce ao longo do tempo.
SAC economiza mais em juros, PRICE facilita o planejamento mensal.
Como calcular a parcela do financiamento imobiliário?
SAC: Parcela = Amortização fixa + Juros sobre saldo devedor
PRICE: Usa fórmula PMT considerando valor presente, taxa de juros e número de parcelas
Nossa calculadora faz automaticamente ambos os cálculos com precisão bancária.
Qual sistema de amortização é melhor?
SAC é melhor se: Você pode pagar parcelas maiores no início e quer economia total
PRICE é melhor se: Sua renda é apertada e precisa de parcela previsível
SAC pode economizar 15-25% em juros totais comparado ao PRICE.
O que é seguro DFI no financiamento?
Seguro de Morte e Invalidez Permanente obrigatório em financiamentos imobiliários.
Proteção: Em caso de morte ou invalidez, seguro quita o financiamento
Custo: 0,3% a 0,8% ao ano sobre o saldo devedor, pago mensalmente
Como funciona a taxa de juros do financiamento?
Taxa anual é convertida em mensal e aplicada sobre o saldo devedor restante.
Fatores que influenciam: Relacionamento bancário, score de crédito, renda, entrada
Programas FGTS: Geralmente têm as menores taxas (8-11% a.a.)
Quais os custos extras do financiamento imobiliário?
Mensais: Seguro DFI (0,3-0,8% a.a.) + Taxa administração (R$ 10-30)
Únicos: Avaliação (R$ 300-1000), registro cartório (1-2%), ITBI municipal
Total de custos extras pode somar 3-5% do valor do imóvel.
Quanto de entrada preciso dar no financiamento?
Mínimo SBPE/SFI: 20% do valor do imóvel
Programas sociais: Podem aceitar menos com subsídios
Ideal: 30% ou mais para melhores condições e menor risco
Qual o prazo máximo para financiamento imobiliário?
SBPE/SFI: Até 35 anos, limitado pela idade (máximo 80 anos na quitação)
Dica importante: Prazos maiores reduzem parcela mas aumentam significativamente os juros totais
Compare sempre custo total, não apenas a parcela mensal.
Posso amortizar o financiamento antecipadamente?
Sim, sem custos adicionais desde 2018 (Lei 13.476/17)
Opções: Reduzir parcela ou reduzir prazo de pagamento
FGTS: Use aniversário para amortização automática anual. SAC é mais vantajoso para amortização.
Esta calculadora substitui análise bancária?
Não. É ferramenta educativa para simulação inicial baseada em dados de mercado.
Para financiamento real, consulte bancos para análise de crédito completa e condições específicas.
Valores finais podem variar conforme documentação e política de cada instituição.
📚 Referências sobre Financiamento Imobiliário
Fontes especializadas utilizadas para desenvolver esta calculadora:
- Banco Central do Brasil. (2024). Manual de Crédito Rural e Imobiliário. BACEN.
- ABECIP - Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário. (2024). Estatísticas do SFH - Sistema Financeiro da Habitação. ABECIP Publications.
- Caixa Econômica Federal. (2024). Manual de Financiamento Imobiliário - Pessoa Física. CAIXA.
- Conselho Monetário Nacional. (2024). Resolução 4.676/18 - SFH Sistema Financeiro Habitacional. CMN/BACEN.
- Lei nº 4.380/64. Lei do Sistema Financeiro da Habitação. Criação do BNH e SFH.
- Lei nº 8.036/90. Lei do FGTS. Uso do Fundo de Garantia em financiamentos habitacionais.
- Lei nº 9.514/97. Lei do SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário. Alienação fiduciária.
- Lei nº 13.476/17. Lei da Amortização Antecipada. Eliminação de custos para quitação parcial.
- Resolução CMN nº 4.676/18. Operações de Crédito Imobiliário. Diretrizes atuais do financiamento.
- SINDUSCON-SP. (2024). Indicadores do Mercado Imobiliário. Sindicato da Indústria da Construção Civil.
Cálculos Baseados em Regulamentação Bancária
⚠️ IMPORTANTE: Simulação Preliminar
Esta calculadora fornece apenas estimativas educacionais baseadas em fórmulas padrão. Financiamento imobiliário é decisão complexa de longo prazo que envolve diversos fatores não contemplados em simulações simples.
Valores reais variam significativamente conforme:
- Taxas específicas de cada instituição financeira
- Score de crédito e histórico financeiro
- Tipo de garantia e avaliação do imóvel
- Seguros obrigatórios (MIP, DFI, incêndio)
- Tarifas administrativas e custos cartoriais
- Regras específicas de uso do FGTS
- Subsídios governamentais disponíveis
Antes de tomar qualquer decisão: Consulte diretamente bancos e financeiras, compare propostas oficiais, converse com correspondentes bancários e, se possível, consulte um planejador financeiro certificado. Esta simulação NÃO substitui análise profissional completa.