🏠 Calculadora ITBI e Custos de Compra
Calcule todos os custos para comprar seu imóvel: ITBI, cartório, registro, avaliação - resultado completo 2025!
🏡 Dados do Imóvel e Localização:
💼 Custos Adicionais (Opcional):
💡 Exemplos práticos:
💡 Dica: Custos de compra variam por estado e município. Sempre confirme valores locais!
🤔 O que são os Custos de Compra de Imóvel?
Custos de compra são todos os gastos extras além do valor do imóvel! 💰
Incluem impostos, cartórios, registros e serviços obrigatórios para transferir a propriedade legalmente! 📋
🏠 Principais Custos de Compra:
ITBI: 2% a 3% do valor (imposto municipal)
Cartório: R$ 1.500 a R$ 4.000 (escritura)
Registro: R$ 800 a R$ 2.500 (matrícula)
Total: Aproximadamente 3% a 5% do valor
É essencial planejar estes custos antes de comprar para evitar surpresas! 🎯
💰 Detalhamento dos Custos de Compra
Conheça cada gasto obrigatório na compra do seu imóvel: 👀
ITBI
2% a 3%: Imposto municipal obrigatório sobre a transmissão do imóvel
Cartório de Notas
R$ 1.500-4.000: Escritura pública de compra e venda
Registro de Imóveis
R$ 800-2.500: Registro da nova matrícula em seu nome
Avaliação
R$ 400-800: Laudo técnico do valor real do imóvel
Advogado
R$ 1.500-5.000: Assessoria jurídica completa na compra
Certidões
R$ 200-500: Documentos de regularidade do imóvel
📋 Exemplo Prático: Apartamento R$ 350.000 em SP 🏢
Maria vai comprar um apartamento de R$ 350.000 em São Paulo. Vamos calcular os custos! 🤔
🏢 Situação: Apartamento R$ 350.000 - São Paulo/SP
1. ITBI (Imposto Municipal)
Alíquota SP: 3% do valor venal
Base cálculo: R$ 350.000
ITBI = R$ 350.000 × 3% = R$ 10.500
2. Cartório de Notas (Escritura)
Tabela oficial SP: Conforme valor do imóvel
Faixa R$ 350k: Aproximadamente R$ 3.200
Escritura = R$ 3.200
3. Registro de Imóveis
Taxa fixa + %: Conforme tabela estadual
Registro + certidões: Aproximadamente R$ 2.100
Registro = R$ 2.100
4. Custos Adicionais
Avaliação: R$ 600
Advogado: R$ 2.500
Vistoria: R$ 400
Extras = R$ 3.500
✅ Resultado: R$ 19.300 (5,5% do imóvel)
Maria precisa de R$ 19.300 extras para os custos de compra! 💰
Total investimento: R$ 350.000 + R$ 19.300 = R$ 369.300
💡 Como Economizar nos Custos de Compra
Estratégias legais e práticas para reduzir os gastos na compra: 🧠
📋 Pesquise Preços
Compare cartórios e serviços
Preços podem variar significativamente
Economize até 30% com pesquisa
🤝 Negocie com Vendedor
Divida alguns custos
ITBI pode ser dividido meio a meio
Inclua na negociação do preço
📅 Planeje com Antecedência
Organize documentos cedo
Evite custos de urgência
Tenha tempo para pesquisar preços
🔍 Verifique Isenções
Primeira casa pode ter desconto
Alguns municípios oferecem benefícios
Consulte prefeitura local
⚖️ Advogado Próprio
Não aceite indicação automática
Escolha profissional de confiança
Compare honorários antes
🧮 Nossa Calculadora
Simule custos antes de comprar!
Planeje seu orçamento total.
📅 Cronograma dos Custos de Compra
Quando pagar cada custo durante o processo de compra: ⚠️
📝 1. Negociação (Semana 1-2)
Custos: Avaliação, vistoria
Valor: R$ 500 - R$ 1.200
Quando: Antes de fechar negócio
📜 2. Documentação (Semana 3-4)
Custos: Certidões, advogado (entrada)
Valor: R$ 800 - R$ 2.000
Quando: Preparação dos documentos
🏛️ 3. Impostos (Semana 5)
Custos: ITBI obrigatório
Valor: 2% a 3% do imóvel
Quando: Antes da escritura
📋 4. Finalização (Semana 6)
Custos: Cartório + Registro
Valor: R$ 2.000 - R$ 6.000
Quando: Assinatura e registro
⏰ Timeline Total: 4 a 8 semanas
Dica: Reserve o valor total dos custos no início do processo para evitar atrasos!
❓ Perguntas Frequentes sobre ITBI e Custos de Compra
O que é ITBI e como calcular?
ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelos municípios na compra de imóveis. A alíquota varia de 2% a 3% do valor venal do imóvel, conforme legislação municipal. É calculado sobre o maior valor entre o preço de venda e o valor venal.
Quanto custa cartório e registro na compra de imóvel?
Cartório de Notas: R$ 1.500 a R$ 4.000 para escritura pública. Registro de Imóveis: R$ 800 a R$ 2.500 para registro da matrícula. Os valores variam conforme o estado e valor do imóvel, seguindo tabelas oficiais dos cartórios.
Qual o percentual total dos custos de compra?
Os custos totais representam aproximadamente 3% a 5% do valor do imóvel, incluindo ITBI (2-3%), cartório (0,5-1%), registro (0,3-0,7%) e serviços adicionais como advogado e avaliação. Em imóveis de alto valor, o percentual pode ser menor.
Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?
Por lei, o ITBI é de responsabilidade do comprador. Porém, é comum negociar que vendedor e comprador dividam este custo. Alguns contratos preveem que o vendedor pague o ITBI como parte da negociação do preço final.
É obrigatório contratar advogado para comprar imóvel?
Não é obrigatório por lei, mas é altamente recomendado. Um advogado especializado em direito imobiliário garante segurança jurídica, analisa documentos, verifica pendências e pode evitar problemas futuros que custam muito mais que seus honorários.
Quando devo pagar o ITBI?
O ITBI deve ser pago antes da assinatura da escritura pública. Sem o comprovante de pagamento (DARM quitado), o cartório não realiza a escritura. O prazo para pagamento varia entre 15 a 30 dias após a emissão da guia.
Como funciona a avaliação do imóvel para ITBI?
O ITBI é calculado sobre o valor venal (oficial da prefeitura) ou o valor de venda declarado, o que for maior. Cada município tem sua própria Planta Genérica de Valores. Se o valor de venda for muito abaixo do venal, pode haver fiscalização.
Existe isenção de ITBI para primeiro imóvel?
Alguns municípios oferecem desconto ou isenção parcial de ITBI para primeira compra, imóveis populares, programas habitacionais ou financiamento pelo SFH. As regras variam por cidade. Consulte a prefeitura local para verificar benefícios disponíveis.
Quanto tempo demora todo o processo de compra?
O processo completo leva de 30 a 60 dias: análise documental (1-2 semanas), emissão e pagamento do ITBI (1 semana), assinatura da escritura (1 semana) e registro no cartório de imóveis (1-2 semanas). Documentação organizada acelera o processo.
Esta calculadora substitui orientação profissional?
Não. É uma ferramenta educativa para estimativa inicial baseada em valores médios. Para cálculos exatos, procedimentos específicos e orientação jurídica, consulte sempre cartórios, prefeitura local e profissionais especializados em direito imobiliário.
Cálculos Baseados em Regulamentação Bancária
⚠️ IMPORTANTE: Simulação Preliminar
Esta calculadora fornece apenas estimativas educacionais baseadas em fórmulas padrão. Financiamento imobiliário é decisão complexa de longo prazo que envolve diversos fatores não contemplados em simulações simples.
Valores reais variam significativamente conforme:
- Taxas específicas de cada instituição financeira
- Score de crédito e histórico financeiro
- Tipo de garantia e avaliação do imóvel
- Seguros obrigatórios (MIP, DFI, incêndio)
- Tarifas administrativas e custos cartoriais
- Regras específicas de uso do FGTS
- Subsídios governamentais disponíveis
Antes de tomar qualquer decisão: Consulte diretamente bancos e financeiras, compare propostas oficiais, converse com correspondentes bancários e, se possível, consulte um planejador financeiro certificado. Esta simulação NÃO substitui análise profissional completa.
📚 Referências Imobiliárias
Fontes especializadas utilizadas para desenvolver esta calculadora:
- Código Tributário Nacional - Lei nº 5.172/66. Base legal do ITBI no ordenamento jurídico brasileiro. Artigo 156, inciso II da Constituição Federal.
- Colégio Notarial do Brasil. (2024). Tabela de Emolumentos dos Cartórios de Notas. CNB/CF.
- IRIB - Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. (2024). Manual de Registros Públicos e Tabelas de Custas. IRIB Publications.
- IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. (2024). Normas de Avaliação de Imóveis Urbanos. NBR 14.653.
- Receita Federal do Brasil. (2024). Instrução Normativa sobre Operações Imobiliárias. RFB/SRF.
- Lei nº 10.406/02. Código Civil Brasileiro. Disposições sobre compra e venda de imóveis e registro de propriedade.
- Lei nº 6.015/73. Lei de Registros Públicos. Regulamentação dos cartórios de registro de imóveis no Brasil.
- CNJ - Conselho Nacional de Justiça. (2024). Provimento sobre Cartórios e Emolumentos. Regulamentação nacional dos serviços notariais.
- SINDUSCON - Sindicato da Construção Civil. (2024). Estudos do Mercado Imobiliário e Custos de Transação. Análises setoriais por região.
- Secretarias Municipais de Fazenda. (2024). Plantas Genéricas de Valores e Alíquotas de ITBI. Dados atualizados por município.