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Simulador de Crédito Hipotecario en Pesos 2026

Actualizado el · Valores oficiales vigentes, con la fuente citada en cada uno.

La cuota de tu crédito de vivienda en pesos, lo que pagas de intereses, el saldo año por año y si el crédito cabe en los límites de la ley: cuánto se puede financiar y cuánto de tus ingresos puede pesar la primera cuota.

🧮 Simula tu crédito

🎯 Prueba con un ejemplo:

Lo que te presta el banco; el resto es tu cuota inicial.
La de la oferta de tu banco. Por ley se expresa como efectiva anual.
Para revisar el tope de la primera cuota.

📖 Los límites de la ley

🏢

70%

Máximo que se financia del valor de la vivienda

🏠

80%

En vivienda de interés social

💵

40%

Máximo de los ingresos familiares para la primera cuota

Los fija el Gobierno en desarrollo del artículo 17 de la Ley 546 de 1999 (Decreto 1077 de 2015, art. 2.1.11.1). El tope de la primera cuota subió en 2025 para la vivienda que no es de interés social y quedó igual para las dos (Decreto 583 de 2025).

1

Pasa la tasa a mensual

La tasa del crédito se expresa como efectiva anual. La mensual equivalente es (1 + tasa anual) elevado a 1/12, menos 1.

2

Elige el sistema

Con cuota fija, la cuota es igual todos los meses; con abono constante, abonas lo mismo a capital y la cuota baja mes a mes.

3

Calcula los intereses de cada mes

Cada mes, el interés es el saldo que debes por la tasa mensual. No se cobran intereses sobre intereses.

4

Revisa los límites

El crédito no puede pasar del 70% del valor de la vivienda (80% si es VIS), y la primera cuota no puede pasar del 40% de los ingresos familiares.

🧮 Cuota fija o abono constante

En pesos, los bancos ofrecen dos sistemas:

  • Cuota fija: pagas lo mismo todos los meses. Al principio casi todo es interés y poco abono a capital; al final, al revés.
  • Abono constante a capital: abonas lo mismo a capital cada mes, más los intereses del saldo. La primera cuota es más alta, baja cada mes, y en total pagas menos intereses.

La calculadora muestra el que elijas y, al lado, el otro con el mismo crédito.

✅ Lo que la ley garantiza

  • Tasa fija durante todo el crédito en pesos, salvo que se acuerde bajarla (Ley 546, art. 17, parágrafo).
  • Sin intereses sobre intereses: se cobran vencidos y no se capitalizan.
  • Prepago sin penalidad, total o parcial, en cualquier momento; en un prepago parcial eliges si baja la cuota o el plazo (art. 17, num. 8).
  • Plazo mínimo de 5 años (art. 17, num. 3).

🚫 Lo que esta calculadora no hace

  • No simula créditos en UVR. La UVR cambia todos los días y el saldo en pesos depende de la inflación futura. Si tu crédito es en UVR, pide la proyección a tu banco.
  • No incluye seguros (incendio y terremoto son obligatorios; el de vida, según el banco), ni subsidios o coberturas de tasa.
  • No verifica la tasa máxima. Cambia periódicamente; confírmala con tu banco.
  • No simula leasing habitacional, aunque el tope de la primera cuota también le aplica.

⚖️ Base legal

Con la última reforma de cada norma.

  • Ley 546 de 1999, art. 17 — condiciones del crédito de vivienda: tasa fija en pesos, sin capitalizar intereses, prepago sin penalidad; el plazo (numeral 3, modificado por la Ley 2079 de 2021, art. 9) (texto oficial)
  • Decreto 1077 de 2015, art. 2.1.11.1 — cuánto se financia (adicionado por el Decreto 257 de 2021) y el tope de la primera cuota (modificado por el Decreto 583 de 2025) (Decreto 257, Decreto 583)

❓ Preguntas frecuentes

¿Cuánto me presta el banco para vivienda?

Hasta el 70% del valor de la vivienda, o el 80% si es de interés social, y siempre que la primera cuota no pase del 40% de los ingresos familiares (Decreto 1077 de 2015, art. 2.1.11.1). Dentro de eso, decide el banco.

¿Qué porcentaje de mis ingresos puede ser la cuota?

La primera cuota no puede pasar del 40% de los ingresos familiares. Desde el Decreto 583 de 2025 el tope es el mismo para vivienda de interés social y para la que no lo es.

¿Qué es mejor, cuota fija o abono constante?

Con abono constante pagas menos intereses en total, pero la primera cuota es más alta. Con cuota fija la cuota es más baja al principio y no cambia. Depende de cuánto puedas pagar hoy.

¿Puedo pagar el crédito antes de tiempo?

Sí, total o parcialmente y en cualquier momento, sin penalidad. En un pago parcial eliges si se reduce la cuota o el plazo (Ley 546 de 1999, art. 17, num. 8).

¿Por qué no simula créditos en UVR?

Porque la UVR cambia todos los días con la inflación, y la cuota en pesos de un crédito en UVR depende de cuánta inflación haya en el futuro. Tu banco puede darte esa proyección.

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