Calculadora de Mensualidad Hipotecaria 2026
Cuánto pagarías al mes por un crédito hipotecario, cuánto acabarías pagando en total, y qué parte de todo eso son intereses. Con la tasa y el plazo que te ofrecieron —aquí no hay una tasa de ley que suponer.
🧮 Calcula tu mensualidad
🎯 Prueba con un ejemplo:
📖 Una calculadora sin ley detrás, y lo que eso cambia
Las demás calculadoras de este sitio salen de un artículo: el aguinaldo son quince días porque el artículo 87 de la LFT lo dice. Aquí no hay artículo —hay un contrato entre un banco y una persona, con una tasa que cada institución fija. Por eso la tasa y el plazo se piden, nunca se suponen, y el resultado es la matemática del crédito que te ofrecieron, no del crédito que te van a dar.
Pago constante
La misma mensualidad todos los meses del plazo
Interés al inicio
Los primeros años casi no bajan la deuda
Plazo largo
Baja la mensualidad y sube mucho el total
No es el CAT
El CAT incluye comisiones y seguros; esto no
🧮 La fórmula, paso a paso
Define cuánto vas a financiar
Puedes partir del precio de la vivienda y el enganche en porcentaje —la calculadora deriva el monto— o escribir directo el monto del crédito si ya lo tienes.
Escribe la tasa anual y el plazo
La tasa la fija cada banco y aparece en tu oferta; no hay una tasa de ley que esta calculadora pueda suponer por ti.
La mensualidad sale de la fórmula de pago constante
Se divide la tasa anual entre doce para obtener la mensual, que es la convención del mercado hipotecario mexicano, y se resuelve el pago que amortiza el crédito en el número de meses del plazo.
Mira cuánto del total son intereses
Es el número que cambia la decisión de plazo: alargar baja la mensualidad y sube mucho el costo total.
⚠️ Esta no es tu mensualidad completa
📉 Por qué el primer año casi no baja tu deuda
En el sistema de pago constante el interés se cobra sobre el saldo pendiente, y al principio ese saldo es casi todo el crédito. La mensualidad no cambia, pero su composición sí: empieza siendo casi toda interés y termina siendo casi toda capital.
No es un cargo escondido ni una trampa del contrato —es aritmética. Verlo antes de firmar evita la sorpresa del segundo año, cuando muchos revisan su saldo y descubren que bajó mucho menos de lo que esperaban.
⏳ El plazo: la decisión que más cuesta
Alargar el plazo baja la mensualidad, y por eso es la palanca que más se usa para que un crédito «quepa». El precio de esa comodidad casi nunca se ve en el mismo momento: en un crédito a veinte años con tasa de dos dígitos es común terminar pagando más de intereses que el propio monto prestado.
- Plazo corto: mensualidad más alta, mucho menos interés total.
- Plazo largo: mensualidad más accesible, costo total mucho mayor.
- Lo que conviene comparar no es sólo la mensualidad, sino el total pagado de cada escenario —esta calculadora muestra los dos.
🚫 Por qué no calculamos el CAT
El Costo Anual Total tiene una metodología definida por el Banco de México e incluye comisiones y seguros. Con los datos que esta pantalla pide —monto, tasa y plazo— saldría un número parecido al CAT sin serlo, que después se compararía contra el CAT publicado del banco.
📊 La proporción de tu ingreso
Si escribes tu ingreso mensual, la calculadora muestra qué porcentaje representa la mensualidad. Los bancos suelen aprobar hasta alrededor de 30% del ingreso comprobable —arriba de eso es común que pidan un enganche mayor, un plazo más largo o un coacreditado.
Eso no es una regla de ley: es el criterio habitual de originación, y por eso aparece como referencia y no como límite. La calculadora no decide por nadie.
⚖️ Base del cálculo
- Sistema de pago constante (amortización francesa) — la mensualidad no cambia; la proporción entre interés y capital sí
- Tasa nominal anual dividida entre doce — la convención del mercado hipotecario mexicano, que es como los bancos publican sus tasas
❓ Preguntas frecuentes
¿Esta es la mensualidad completa que voy a pagar?
No. Un crédito hipotecario en México suele traer además seguro de vida, seguro de daños y una comisión por administración, que dependen del banco y del producto. Esta calculadora da la parte de amortización, que es la que se puede calcular con certeza, y nombra las que faltan en vez de estimarlas.
¿Por qué no calculan el CAT?
El Costo Anual Total tiene una metodología definida por el Banco de México e incluye comisiones y seguros. Con monto, tasa y plazo saldría un número parecido al CAT sin serlo, que luego se compararía contra el CAT publicado del banco. Un número casi correcto con nombre de número oficial es peor que ninguno.
¿Por qué el primer año casi no baja mi deuda?
Porque en el sistema de pago constante el interés se cobra sobre el saldo, que al principio es casi todo el crédito. No es un cargo escondido: la proporción se invierte con los años, y al final casi toda la mensualidad es capital.
¿Conviene un plazo más largo?
Baja la mensualidad y sube mucho el total. En un crédito a veinte años con tasa de dos dígitos es común pagar más de intereses que el propio monto prestado. La calculadora muestra ambos números para que la comparación sea con datos y no con intuición.
¿Qué pasa si hago pagos anticipados?
Reducen el saldo y con él los intereses futuros, pero esta pantalla no los modela: el efecto depende de si el banco los aplica a capital o como anticipo de mensualidades, y eso cambia entre contratos.
¿La tasa que escribo es fija o variable?
El cálculo supone tasa fija durante todo el plazo. Si tu producto tiene tasa variable, la mensualidad real cambiará con ella y este número sirve sólo como punto de partida.
¿Qué proporción de mi ingreso debería ser la mensualidad?
Los bancos suelen aprobar hasta alrededor de 30% del ingreso comprobable. No es una regla de ley: es el criterio habitual de originación, y por eso la calculadora lo muestra como referencia cuando escribes tu ingreso, sin bloquear nada.
¿Sirve para un crédito INFONAVIT o FOVISSSTE?
La matemática del pago constante es la misma, pero esos créditos tienen reglas propias de descuento sobre nómina y, en algunos casos, denominación distinta. Para el descuento del INFONAVIT sobre tu salario, usa la calculadora de Crédito INFONAVIT.
¿Por qué la tasa anual se divide entre doce y no se convierte por interés compuesto?
Porque es la convención del mercado hipotecario: la tasa que el banco publica es nominal anual, y la mensual se obtiene dividiendo entre doce. Convertirla por interés compuesto equivalente daría una mensualidad un poco menor que la de cualquier contrato real.
¿Incluye el enganche en el total pagado?
El total pagado que se muestra son las mensualidades del crédito. El enganche aparece por separado, porque es dinero que sale antes y no forma parte del financiamiento.
🔗 Calculadoras relacionadas
- Rentar o comprar — la misma mensualidad, comparada contra pagar renta
- Crédito INFONAVIT — el descuento sobre nómina, que sigue otras reglas
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